DER US-MARKT FÜR ÖL- UND GASLAND LEASES

LEASES ALS WERTSCHÖPFUNGSFAKTOR

 

Als Lease wird in den USA ein zeitlich begrenztes, gebietsbezogenes Ausbeutungsrecht bezeichnet. Der Markt für Öl- und Gas-Land Leases hat in den USA in den letzten zwei Jahren eine enorme Dynamik entwickelt: bedingt durch die Strategie der US-Politik, über eine Verbesserung des inländischen Öl- und Erdgasangebots zu Preisentlastungen zu kommen, sowie durch die ständig steigende Nachfrage nach Rohstoffen.

 

Heute werden die „Claims“ für die Erschließung und Förderung von morgen abgesteckt. Der frühzeitige Einstieg in das richtige Gebiet sichert und verbessert die Rentabilität eines jeden Öl/Gasprojektes erheblich. Leases können als eigenständige Vermögensgegenstände verstanden werden. Sie werden gehandelt und ihr Wert entwickelt sich entsprechend der Rohstoffnachfrage und der zum Lease gehörenden Öl/Gasreserven.

 

Steigerungen von zum Beispiel 300 USD/acre auf 30.000 USD/acre binnen 24 Monaten wie im „Haynesville Shale“ im Süden der USA sind die Spitzen eines allgmeinen Trends (1 acre = ca. 63,61 m x 63,61 m = ca. 4.000 qm). Mit den Rohstoff kosten steigen auch die Leasekosten, die die Rohstoffreserven im Boden beinhalten beziehungsweise verkörpern. Tausende von selbstständigen oder angestellten Agenten sind damit beschäftigt, für Firmen oder Privatpersonen möglichst frühzeitig Leases mit Wertsteigerungspotenzial zu erwerben und zu sichern.

 

Der Leasegeber – der Inhaber der Bodenrechte („mineral rights“) – erhält nicht nur eine einmalige Kompensation beim Vergeben von Leaserechten. Er profitiert auch dauerhaft von den Erträgen der Quellen der von ihm vergebenen Leases. Diese Ertragsbeteiligungen werden als „Royal ties“ bezeichnet und sind vorrangig zu bedienen. Die Höhe der Royalties differiert erheblich je nach Wert der Leases und wird in vielen Fällen direkt mit den Land eigentümern verhandelt. Sie reicht von ca. 10% aller Bruttoerträge bis hin zu30%in sehr attraktiven Gebieten. Normalerweise handelt es sich dabei um feste Prozentzahlen, die nicht an die Rohstoffpreise gekoppelt sind.

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EIGENTUMSRECHTE: „SURFACE RIGHTS“ UND „MINERAL RIGHTS“

 

Die Eigentumsrechte in den USA trennen zwischen den Oberflächenrechten („surface rights“) und den Bodenrechten unterhalb der Oberfläche bis zum Erdmittelpunkt. Die Eigentümer der Öberflache sind nicht unbedingt die Eigentümer des Untergrunds („mineral rights“).

 

Das „mineral right“ am Untergrund ist ein eigenständig eingetragenes und vererbbares Recht. Die unterschiedlichen Eigentumsrechte müssen manchmal aufwändig recherchiert werden, um die Eigentumsverhältnisse zu klären.

 

Der Eigentümer des mineral rights hat das Recht, ein in der Regel zeitlich begrenztes Lease für die Ausbeutung des Bodens an Dritte zu vergeben. Neben Kanada gehören die USA zu den wenigen Länder in der Welt, in denen nicht-staatliche Institutionen, insbesondere auch private Personen und Körperschaften, umfangreiche Ausbeutungsrechte der mineralischen Vorkommen unterhalb der Grundstücke bzw. Oberfläche besitzen.

 

 

VOM „MINERAL RIGHT“ ZUR VERGABE VON LEASES

 

Da die Erschließung von Bodenschätzen in der Regel hochgradig kapital- und know-how-intensiv ist, fehlen den Eigentümern der mineral rights oft das Geld und das Wissen für eine eigenständige Erschließung der Bodenschätze. Der Eigentümer der mineral rights kann daher beispielsweise einem Erschließungsunternehmen ein zeitlich und räumlich (auch in der Tiefe) begrenztes Recht zu Bodenuntersuchung für Öl- und Gasvorkommen erteilen.

 

Wird ein Vorkommen identifiziert, kann ein finanzkräftiges Erschließungsunternehmen mit der entsprechenden Sachausstattung einen Leasevertrag mit dem Eigentümer der mineral rights verhandeln und abschließen.

Leaseverträge können formlos sein oder Standardverträgen folgen. Der Leasevertrag definiert alle relevanten Leasebedingungen wie die Phasen der Erschließung, der Entwicklung und der Ausbeutung sowie die Verantwortlichkeiten von Leasenehmer und Leasegeber.
 
 
DIE VERGÜTUNG DER LEASES

 

Die Vergütung der Leases erfolgt in zwei Stufen: Eine erste Anzahlung (Upfront-Payment) ist bei Erwerb des Leases zu entrichten. Die zeitlich begrenzten Leaserechte werden in der Regel für drei bis zehn Jahre vergeben, in dieser Zeit muss Erdöl oder Erdgas gefunden werden, ansonsten verfällt das Recht des Leasenehmers zur Ausbeutung. Ist eine Öl- und Gasproduktion etabliert, verlängert sich das Leaserecht bis die Ausbeutung eingestellt wird.

 

In der Ausbeutungsphase erhält der Eigentümer des mineral rights dann die Royalties als Vergütung in Höhe von ca. 10% bis 30% der Erträge, ohne sich an den Bohrkosten beteiligen zu müssen. Darüber hinaus wird der Eigentümer der surface rights für entstehende Schäden und den Flächenverbrauch entschädigt. Zum Ende der Produktion muss der alte Zustand wiederhergestellt werden.

 

 

 

LEASEKOSTEN JE NACH QUALITÄT

 

Die Kosten der Leases richten sich nach der Qualität der Öl- und Gasvorkommen unter dem jeweiligen Lease. Bei einem „jungfräulichen“ Lease ohne Bohrungen in der näheren Umgebung liegen die Kosten bei ca. 1 bis 10 USD/acre. Bei Leases über geologischen Formationen, die als öl- und gasführend bekannt sind, liegen die Kosten bei 50 bis 200 USD/acre.

 

Bei Leases, die sich in der Nähe produzierender Quelle befinden, liegen die Kosten bei 500 bis 40.000 USD/acre. Diese Bandbreite zeigt das attraktive Wertsteigerungspotenzial, das Erschließungsunternehmen wie der Cypress Gruppe offen steht, die aufgrund ihrer Erfahrungen, ihres geologischen Wissens und ihren Analyse- und Forschungsmöglichkeiten frühzeitig das Potenzial eines Gebietes erkennen und durch den Erwerb der entsprechenden Leases nutzen.

 

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Vor- und Nachteile einer Riesterrente

Vorteilhaft ist die staatliche Förderung der Riesterrente  speziell für kleinere Einkommen und Familien mit vielen Kindern.

Das Versorgungskapital wird nicht auf Arbeitslosen- und Sozialhilfe angerechnet.

Ein Wechsel des Anbieters ist immer möglich. Auch nicht förderberechtigte Personen haben einen Anspruch auf Zulage, wenn der Ehepartner zulagenberechtigt ist.

Die staatliche Förderung, die bisher jährlich neu beantragt werden musste, kann nun, allerdings mit höheren Aufwand, über einen Dauerauftrag beantragt werden.

Ein Nachteil der Riesterrente ist, dass eine Auszahlung frühestens ab dem Alter von 60 Jahren möglich ist.

Weiterhin ist in allen Fällen eine Einkommenssteuererklärung unbedingt notwendig.

Das System der Ein- und Auszahlungen ist außerdem äußerst starr und lässt wenig Flexibilität zu.

Kapitalauszahlungen sind nur bis maximal 30 Prozent möglich. Es gibt weder einen Berufsunfähigkeitsschutz, noch Schutz im Todesfall.
Im Falle der Kündigung des Vertrages während der Vertragslaufzeit, müssen sämtliche Förderungen ab Vertragsbeginn zurückgezahlt und nachversteuert werden.

Bei Tod vor Rentenbeginn endet der Vertrag.

Eine Vererbung ist nur auf Ehepartner möglich. Weiterhin kann die Riesterrente wegen der Besteuerung auch nur in Deutschland entgegen genommen werden.

Lohnt es sich eine alte Riester Rente zu kündigen?

Die Kündigung des Vertrages einer alten Riester Rente sollte in jedem Fall gründlich durchdacht werden.

Zwar wird bei der Kündigung der Riester Rente schnell Kapital frei gesetzt, jedoch werden vor der Auszahlung sämtliche staatlichen Zuschüsse, wie auch Zinsen und Zinseszinsen aus der Ansparung der staatlichen Zuschüsse abgezogen.

Desweiteren verliert man den Rentenanspruch, aus dessen Grund man die Riester Rente im ersten Schritt überhaupt erst abgeschlossen hat.

Auch die in der Riester Rente enthaltenen Verwaltungskosten werden bei einer vorzeitigen Auszahlung abgezogen, was die angesparte Summe noch weiter schrumpfen lässt.
Besser ist, den Vertrag  stillzulegen, die Beiträge einzustellen und den Anspruch auf die staatlichen Zuschüsse beizubehalten.

Auf diese Weise erhöht sich zwar die Summe der privaten Altersvorsorge nicht weiter, aber man verliert das bereits angesparte Guthaben nicht, wie das im Falle einer Kündigung passieren würde.

Neben der Freistellung von den Beträgen ist auch eine teilweise Herabsetzung der Beiträge vor einer Kündigung in Betracht zu ziehen.

 

Wie Steuergelder privatisiert werden