LEASES ALS WERTSCHÖPFUNGSFAKTOR
Als Lease wird in den USA ein zeitlich begrenztes, gebietsbezogenes Ausbeutungsrecht bezeichnet. Der Markt für Öl- und Gas-Land Leases hat in den USA in den letzten zwei Jahren eine enorme Dynamik entwickelt: bedingt durch die Strategie der US-Politik, über eine Verbesserung des inländischen Öl- und Erdgasangebots zu Preisentlastungen zu kommen, sowie durch die ständig steigende Nachfrage nach Rohstoffen.
Heute werden die „Claims“ für die Erschließung und Förderung von morgen abgesteckt. Der frühzeitige Einstieg in das richtige Gebiet sichert und verbessert die Rentabilität eines jeden Öl/Gasprojektes erheblich. Leases können als eigenständige Vermögensgegenstände verstanden werden. Sie werden gehandelt und ihr Wert entwickelt sich entsprechend der Rohstoffnachfrage und der zum Lease gehörenden Öl/Gasreserven.
Steigerungen von zum Beispiel 300 USD/acre auf 30.000 USD/acre binnen 24 Monaten wie im „Haynesville Shale“ im Süden der USA sind die Spitzen eines allgmeinen Trends (1 acre = ca. 63,61 m x 63,61 m = ca. 4.000 qm). Mit den Rohstoff kosten steigen auch die Leasekosten, die die Rohstoffreserven im Boden beinhalten beziehungsweise verkörpern. Tausende von selbstständigen oder angestellten Agenten sind damit beschäftigt, für Firmen oder Privatpersonen möglichst frühzeitig Leases mit Wertsteigerungspotenzial zu erwerben und zu sichern.
Der Leasegeber – der Inhaber der Bodenrechte („mineral rights“) – erhält nicht nur eine einmalige Kompensation beim Vergeben von Leaserechten. Er profitiert auch dauerhaft von den Erträgen der Quellen der von ihm vergebenen Leases. Diese Ertragsbeteiligungen werden als „Royal ties“ bezeichnet und sind vorrangig zu bedienen. Die Höhe der Royalties differiert erheblich je nach Wert der Leases und wird in vielen Fällen direkt mit den Land eigentümern verhandelt. Sie reicht von ca. 10% aller Bruttoerträge bis hin zu30%in sehr attraktiven Gebieten. Normalerweise handelt es sich dabei um feste Prozentzahlen, die nicht an die Rohstoffpreise gekoppelt sind.
EIGENTUMSRECHTE: „SURFACE RIGHTS“ UND „MINERAL RIGHTS“
Die Eigentumsrechte in den USA trennen zwischen den Oberflächenrechten („surface rights“) und den Bodenrechten unterhalb der Oberfläche bis zum Erdmittelpunkt. Die Eigentümer der Öberflache sind nicht unbedingt die Eigentümer des Untergrunds („mineral rights“).
Das „mineral right“ am Untergrund ist ein eigenständig eingetragenes und vererbbares Recht. Die unterschiedlichen Eigentumsrechte müssen manchmal aufwändig recherchiert werden, um die Eigentumsverhältnisse zu klären.
Der Eigentümer des mineral rights hat das Recht, ein in der Regel zeitlich begrenztes Lease für die Ausbeutung des Bodens an Dritte zu vergeben. Neben Kanada gehören die USA zu den wenigen Länder in der Welt, in denen nicht-staatliche Institutionen, insbesondere auch private Personen und Körperschaften, umfangreiche Ausbeutungsrechte der mineralischen Vorkommen unterhalb der Grundstücke bzw. Oberfläche besitzen.
VOM „MINERAL RIGHT“ ZUR VERGABE VON LEASES
Da die Erschließung von Bodenschätzen in der Regel hochgradig kapital- und know-how-intensiv ist, fehlen den Eigentümern der mineral rights oft das Geld und das Wissen für eine eigenständige Erschließung der Bodenschätze. Der Eigentümer der mineral rights kann daher beispielsweise einem Erschließungsunternehmen ein zeitlich und räumlich (auch in der Tiefe) begrenztes Recht zu Bodenuntersuchung für Öl- und Gasvorkommen erteilen.
Wird ein Vorkommen identifiziert, kann ein finanzkräftiges Erschließungsunternehmen mit der entsprechenden Sachausstattung einen Leasevertrag mit dem Eigentümer der mineral rights verhandeln und abschließen.
DIE VERGÜTUNG DER LEASES
Die Vergütung der Leases erfolgt in zwei Stufen: Eine erste Anzahlung (Upfront-Payment) ist bei Erwerb des Leases zu entrichten. Die zeitlich begrenzten Leaserechte werden in der Regel für drei bis zehn Jahre vergeben, in dieser Zeit muss Erdöl oder Erdgas gefunden werden, ansonsten verfällt das Recht des Leasenehmers zur Ausbeutung. Ist eine Öl- und Gasproduktion etabliert, verlängert sich das Leaserecht bis die Ausbeutung eingestellt wird.
In der Ausbeutungsphase erhält der Eigentümer des mineral rights dann die Royalties als Vergütung in Höhe von ca. 10% bis 30% der Erträge, ohne sich an den Bohrkosten beteiligen zu müssen. Darüber hinaus wird der Eigentümer der surface rights für entstehende Schäden und den Flächenverbrauch entschädigt. Zum Ende der Produktion muss der alte Zustand wiederhergestellt werden.
LEASEKOSTEN JE NACH QUALITÄT
Die Kosten der Leases richten sich nach der Qualität der Öl- und Gasvorkommen unter dem jeweiligen Lease. Bei einem „jungfräulichen“ Lease ohne Bohrungen in der näheren Umgebung liegen die Kosten bei ca. 1 bis 10 USD/acre. Bei Leases über geologischen Formationen, die als öl- und gasführend bekannt sind, liegen die Kosten bei 50 bis 200 USD/acre.